CONDOMINIO: IN QUALI CASI È LEGITTIMO L'ESERCIZIO DI UN'ATTIVITÀ DI AFFITTACAMERE.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 7 gennaio 2016, n. 109

La Corte di Cassazione Sez. II con sentenza n. 109/2016, depositata il 7 gennaio 2016 ha statuito che è illegittimo l'esercizio di attività di affittacamere se il regolamento condominiale lo vieta; pertanto, secondo tale orientamento, se il regolamento condominiale prevede che gli appartamenti possono essere destinati esclusivamente ad abitazione privata o ufficio, l’apertura di un’attività di affittacamere sarà ritenuta illegittima, poiché sono considerate attività con destinazioni d’uso diverse da quella abitativa o di studio professionale.
Il caso in esame riguarda una s.r.l. conduttrice di un immobile che aveva adibito il proprio appartamento ad attività di affittacamere. Il regolamento condominiale dell'immobile però prevedeva che i singoli appartamenti potessero essere adibiti esclusivamente ad uso di abitazione privata o come ufficio privato professionale. Il condominio aveva dunque agito in giudizio contestando alla Srl l'esercizio di un'attività alberghiera, vietata dal regolamento condominiale. Il condominio chiedeva quindi che fosse dichiarata la contrarietà al regolamento condominiale dell'immobile concesso in locazione ad uso di affittacamere. I giudici di merito hanno accolto le censure del condominio, giudicando dunque l'attività di affittacamere come vietata dal regolamento di condominio. La Srl decideva quindi di proporre ricorso per Cassazione evidenziando che anche altri inquilini, in passato, avevano esercitato tale attività nonostante il predetto divieto condominiale e per questo motivo l'attività di affittacamere non doveva ritenersi lesiva della previsione regolamentare. La Corte di Cassazione ha però ritenuto irrilevante la condotta contraria al regolamento tenuta in passato da altri condomini in quanto, tale condotta, non può in ogni caso incidere sull'interpretazione del regolamento condominiale.
Riportiamo di seguito la sentenza della Sez. II Cass. n. 109/2016:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso (iscritto al n.r.g. 17993/1O proposto da:
– S.r.l. (OMISSIS) (P.IVA: (OMISSIS)) in persona della legale rappresentante pro tempore (OMISSIS); rappresentata e difesa, in forza di procura in calce al ricorso, dall’avv. (OMISSIS); con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
– (OMISSIS) (c.f.: (OMISSIS));
– (OMISSIS) (c.f.: (OMISSIS));
– (OMISSIS) (c.f.: (OMISSIS));
Parti tutte rappresentate e difese, giusta procure allegate al controricorso avverso il ricorso incidentale, dagli avv.ti (OMISSIS) ed (OMISSIS); domiciliate presso lo studio di questi in (OMISSIS);
– controricorrenti e ricorrenti incidentali condizionati –
Nonche’ nei confronti di:
– (OMISSIS) (c.f.: (OMISSIS));
– (OMISSIS) (c.f.: (OMISSIS));
rappresentati e difesi, giusta procura a margine del controricorso con ricorso incidentale, dall’avv. (OMISSIS) e domiciliati presso lo studio di questi in (OMISSIS);
– controricorrenti e ricorrenti incidentali –
E di:
– (OMISSIS);
– parte intimata –
avverso la sentenza n. 1378/2011 della Corte di Appello di Roma, pubblicata il 30 marzo 2011 e notificata l’11 maggio 2011;
udito l’avv. (OMISSIS), munita di delega dell’avv. (OMISSIS), per le parti ricorrenti, che si e’ riportata agli atti depositati;
udito l’avv. (OMISSIS), per le parti (OMISSIS) + 2, che ha insistito per il rigetto dei ricorsi avversari o, in subordine, per l’accoglimento del proprio ricorso incidentale condizionato;
udito l’avv. (OMISSIS), munito di delega dell’avv. (OMISSIS), per le parti (OMISSIS), che ha chiesto l’accoglimento dei ricorsi (principale ed incidentale) ed il rigetto del ricorso incidentale condizionato;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale; l’inammissibilita’ o, in subordine, per il rigetto del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 – (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS) e (OMISSIS) convennero innanzi al Tribunale di Roma (OMISSIS) ed (OMISSIS), proprietari di un appartamento sito nello stabile di cui essi erano condomini, in (OMISSIS), nonche’ la s.r.l. (OMISSIS), conduttrice di detto immobile, affinche’ fosse dichiarata la contrarieta’ al regolamento condominiale della preannunciata adibizione, da parte della predetta societa’, dell’appartamento concesso in locazione, ad uso di affittacamere e perche’ ne fosse inibita ogni ulteriore attivita’ attuativa, oltre al risarcimento del danno, la cui liquidazione chiedevano fosse effettuata in separato giudizio. La societa’ ed i (OMISSIS) contrastarono la domanda, da un lato ritenendo che la intrapresa azione, avendo ad oggetto il mero accertamento di una situazione solo potenzialmente lesiva dei diritti degli attori, sarebbe stata carente di interesse attuale; dall’altro sostenendo una interpretazione del regolamento – redatto nel 1920 – diversa da quella patrocinata da controparte.
2 – L’adito Tribunale dichiaro’ l’inammissibilita’ della domanda per carenza di attuale interesse: detta sentenza venne riformata dalla Corte di Appello di Roma che reputo’ sussistente un interesse specifico all’accertamento della condotta contraria alle regole pattizie da parte della societa’ – trattandosi di una condizione dell’azione, in concreto verificatasi in corso di giudizio, avendo la societa’ adibito ad esercizio di affittacamere l’appartamento dei (OMISSIS) – e giudico’ che l’attivita’ censurata rientrasse in quella vietata dal regolamento di condominio.
3 – Per la cassazione di tale pronuncia hanno proposto ricorso principale la (OMISSIS) ed incidentale i (OMISSIS), sulla base, ciascuna di dette parti, di due motivi di annullamento, riguardanti la insussistenza dell’interesse ad agire e la interpretazione dell’articolo 2, del regolamento condominiale; hanno risposto con controricorso avverso anche al ricorso incidentale, le originarie parti attrici, ad eccezione della (OMISSIS) che non ha svolto difese; la (OMISSIS) ed i (OMISSIS) hanno depositato memorie a’ sensi dell’articolo 378 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – La sostanziale sovrapponibilita’ dei motivi del ricorso della (OMISSIS) e di quello incidentale dei (OMISSIS) fa ritenere che l’impugnazione di questi ultimi non possa configurarsi come incidentale in senso s cretto, in quanto diretta pur sempre immediatamente contro la sentenza della Corte territoriale e non gia’ presidiata da un interesse originato dall’impugnazione della (OMISSIS); ne consegue, secondo un recente indirizzo interpretativo di questa Corte che il Collegio ritiene di condividere (Cass. Sez. 5 n. 20040/2015; Cass. Sez. 3 n. 1120/2014; Cass. S.U. n. 18752/2013), la inapplicabilita’ delle regole della impugnazione incidentale tardiva; per logica conseguenza, qualora la impugnazione proposta in via incidentale abbia contenuto adesivo al ricorso principale, i termini e le forme dell’impugnazione sono quelli propri del ricorso autonomo.
2 – Va anche evidenziato che le parti (OMISSIS) (OMISSIS) non sono litisconsorti necessari in quanto l’azione dei (OMISSIS) era diretta ad un accertamento della portata del regolamento condominiale contrattuale nei confronti dei coinquilini (OMISSIS), mentre era volta alla cessazione della paventata attivita’ nei confronti della (OMISSIS) – che come tale, non era soggetta alle prescrizioni del regolamento stesso;
3 – Posto cio’ risulta dagli atti che la sentenza di appello e’ stata notificata al procuratore dei (OMISSIS) l’11 maggio 2011 ed il loro ricorso e’ stato notificato il 3 ottobre 2011, risultando pertanto irrimediabilmente tardivo.
4 – Con il primo motivo la societa’ (OMISSIS) – facendo valere una erronea interpretazione del contenuto applicativo dell’articolo 100 c.p.c., ed un triplice vizio di motivazione (dedotto come “carenza, illogicita’ ed insufficienza” da parte della (OMISSIS)) – contesta la ritenuta sussistenza di un interesse ad agire in capo agli originari attori, in ragione della ancora non attuata volonta’ di adibire l’immobile dei secondi ad uso di affittacamere; la circostanza dell’adibizione in concreto ad uso non abitativo – e della conseguente lesione del diritto di proprieta’ dei singoli – sarebbe stata tardivamente evidenziata solo in sede di comparsa illustrativa delle conclusioni di primo grado, cosi’ determinandosi una novita’ nella prospettazione a sostegno della domanda ed una violazione del divieto di proporre nuove domande.
4.a – Il motivo presenta innanzi tutto profili di inammissibilita’ laddove contesta sostanzialmente una violazione della interpretazione dell’oggetto della domanda operata dal giudice dell’appello ma non specifica in cosa l’argomentazione della Corte del merito non sarebbe stata soddisfacente: ancor piu’ rilevanti sono i profili di infondatezza del mezzo in quanto, pur ritenendo che l’interesse ad agire costituisca una condizione dell’azione e, come tale, da verificare al momento della decisione, poi contraddittoriamente pone a sostegno della censura una originaria assenza di detto interesse.
4.a.1 – Non va poi omesso di considerare che l’azione intrapresa non si poneva, neppure nei confronti dei (OMISSIS), come di mero accertamento, tale cioe’ da prescindere da una situazione di contrasto interpretativo del regolamento condominiale ma, al contrario, si basava su uria contrastata interpretazione della norma pattizia e mirava non gia’ a far venir meno una situazione di generica incertezza bensi’ ad impedire il concretarsi della chiara e ribadita volonta’ esecutiva da parte della (OMISSIS), di tal che, come riportato anche nel ricorso, era stata addirittura richiesta la rimozione delle opere gia’ intraprese per il concreto inizio di detta attivita’.
4.a.2 – Quanto poi alla violazione dell’articolo 345 c.p.c., la censura difetta di specificita’ – sub specie del mancato rispetto del canone dell’autosufficienza del ricorso in cassazione – in quanto non riporta il tenore delle richieste trasfuse in appello (in disparte di cio’ il mezzo sarebbe stato anche infondato in quanto la violazione della destinazione d’uso era inevitabilmente incidente sul diritto singolare dei condomini e dunque la specificazione della direzione di tale lesione non apportava all’iquid novi all’originaria prospettazione).
5 – Con il secondo motivo la (OMISSIS) censura la violazione delle norme di ermeneutica negoziale – articolo 1362 c.c. – laddove la Corte territoriale ritenne vietata l’attivita’ di affittacamere, con cio’ non considerando – ad avviso della ricorrente – che altri inquilini dello stesso stabile avevano intrapreso attivita’ commerciali, imprenditoriali e professionali che, a norma del regolamento, sarebbero state loro precluse; la omessa considerazione di tale situazione di fatto avrebbe costituito deroga al principio, disciplinato dall’articolo 1362 c.c., secondo il quale nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volonta’ delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio.
5.a – Il motivo e’ infondato in quanto la Corte territoriale ha dato congrua e ragionevole spiegazione, da un lato, del contenuto letterale del regolamento condominiale (che recita: “E’ vietato di destinare gli appartamento ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulante, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agende di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillita’, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”) e dall’altro, della ragione per la quale la condotta contraria ad esso tenuta nel passato da altri condomini non potesse influenzare la interpretazione e la vigenza dello stesso.
5.b – Del tutto infondato e’ poi il richiamo “storicizzante” del regolamento che vorrebbe ricondurre il divieto contenuto del testo negoziale contrattuale a quelle attivita’ che inciderebbero solo sul decoro, sulla tranquillita’ e sul buon nome del fabbricato, basato sull’osservazione che le rigide prescrizioni stilate del 1920 non potrebbero valere nell’epoca attuale, stante anche l’espressa previsione normativa – all’epoca: Legge Regionale Lazio n. 18 del 1997 (poi abrogata con regolamento regionale n. 16/2008) – tesa a garantire e favorire una ripresa dell’attivita’ alberghiera e recettizia (in occasione del Giubileo speciale del 2000): in contrario va ricordata la congruamente motivata funzione di norma di chiusura riconosciuta dalla Corte di Appello all’inciso finale dell’articolo 2, del regolamento condominiale.
5.c – Profilo attinente al fatto e quindi non delibabile in questa sede e’ quello tendente a distinguere l’attivita’ di “bed and breakfast” da quella di affittacamere, non senza tralasciare di considerare che la prima e’ stata disciplinata dall’articolo 2, lettera e), del regolamento 24 ottobre 2008 n.16 e si incentrava sulla perdurante coabitazione dei proprietari con gli ospiti, circostanza questa che non risulta indagata in giudizio.
5.d – A cio’ si aggiunga che ontologicamente l’attivita’ di affittacamere e’ del tutto sovrapponibile – in contrapposto all’uso abitativo – a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast (vedi sui due punti: Cass. Sez. 6 – 2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010).
6 – Le spese seguono la soccombenza e vanno regolate secondo quanto indicato in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso della (OMISSIS) e dichiara inammissibile quello delle parti (OMISSIS); condanna entrambe dette parti al pagamento in via solidale delle spese di lite che liquida in complessivi euro 2.700,00 di cui 200,00 per esborsi.